SAKSGANG: Oslo tingrett TOSLO-2000-06180 A/77 - Borgarting lagmannsrett
LB-2002-02414 A/01 - Høyesterett HR-2004-01439-A , (sak nr. 2003/1588),
sivil sak, anke.
PARTER: Christen Sveaas (advokat Kyrre Eggen - til prøve) mot
Frede Henrik Kroken (advokat Nils-Henrik Pettersson).
FORFATTER: Oftedal Broch, Øie, Schei. Dissens: Utgård,
Rieber-Mohn.
Henvisninger i teksten: lov-1915-08-13-6-§180 (Tvml §180),
lov-1976-12-17-100-§3 (Forsinkelsesrentelov §3), lov-1988-05-13-27
(Kjøpslov), lov-1992-07-03-93-§4-3 (Avhendingslov §4-3),
lov-1992-07-03-93-§4-10 (Avhendingslov §4-10), lov-1992-07-03-93-§4-13
(Avhendingslov §4-13), lov-1997-06-13-44-§4-16 (Aksjelov §4-16)
--------------------------------------------------------------------------------
(1)
Dommer Oftedal Broch: Saken gjelder virkningen mellom partene av at
kjøp av aksjer i et boligaksjeselskap ikke ble godkjent av selskapets
styre, og betydningen av at vedtaket senere ble omgjort.
(2)
Christen Sveaas kjøpte 15. mars 2000 aksjer i en bygård
i Oslo med tilhørende leierett til en av gårdens tre hovedleiligheter,
som hver utgjorde én etasje. Selger var Frede Henrik Kroken. Salget
skjedde ved eiendomsmegler, og kjøpesummen var 8 millioner kroner.
(3)
Ifølge kjøpekontrakten skulle oppgjør og overtakelse
av leiligheten skje 21. mars 2000. I punkt 12 heter det:
« Overdragelsen og nærværende kontrakts gyldighet er
avhengig av styrets godkjennelse. »
(4)
Megleren, Petter Andreas Poppe i eiendomsmeglerselskapet Advokatene
Sem og Johnsen, underrettet 22. mars boligselskapet ved styrets formann
om salget og anmodet samtidig om styrets samtykke til overdragelsen. Også
Christen Sveaas ba styret om samtykke. I brevet 23. mars heter det:
« Jeg har ikke tatt endelig stilling til hvordan leiligheten skal
brukes, men kan bekrefte at den vil bli brukt som bolig og ikke til næringsformål.
I den grad leiligheten måtte bli leid ut eller lånt ut, kan
jeg bekrefte at jeg kun vil akseptere seriøse leietakere som respekterer
husordensreglene. »
(5)
Sveaas ba om at aksepten og senere korrespondanse ble sendt ham ved
hans finanssjef Espen Nævestad.
(6)
Styret svarte Sveaas 31. mars. I brevet heter det:
« Som De formentlig er kjent med er formålet for boligaksjeselskaper
å eie boliger og å skaffe aksjeeierne boliger, ikke utleieobjekter.
Vi har forstått innholdet
i Deres brev av 23.03. d.å. slik at De ikke har til hensikt selv
å bebo leiligheten. Vi er likevel innstilt på å godkjenne
aksjeoverdragelsen for Deres tilfelle, men slik at det vil bli stillet
vilkår i denne forbindelse, som vi vil komme nærmere tilbake
til i forbindelse med styrets behandling av Deres anmodning. »
(7)
Deretter uttalte styret at driften av eiendommen var basert på
en felles innsats og oppfølging i det daglige fra aksjonærene/beboerne,
og at styret hadde dårlige erfaringer med fremleie. På denne
bakgrunn ba styret om et møte med Sveaas personlig.
(8)
Det ble aldri noe av et slikt personlig møte, men styret møtte
finanssjef Nævestad og andre representanter for Sveaas. Den 13. april
utarbeidet styret en liste med vilkår for styrets godkjennelse av
Christen Sveaas som ny aksjonær. Bakgrunnen for vilkårene ble
opplyst å være at han ikke selv skulle bo i leiligheten, men
fremleie denne. Dessuten ble eventuelle skattemessige virkninger kommentert:
« Det forutsettes forøvrig at det ved fremleie av Sveaas'
leilighet ikke fremkommer skattemessige eller andre utgifter til det offentlige,
for gårdens aksjonærer eller gårdselskapet, som ikke
ville være fremkommet dersom Sveaas selv hadde benyttet leiligheten
til bolig.
Dersom det er muligheter
for at skattemyndighetene vil beskatte evt. gevinst ved salg av aksjer
i gårdselskapet som vanlige aksjer og ikke som aksjer i boligselskap,
pga at Sveaas ikke skal bo i leiligheten personlig, men fremleie denne,
kan aksjeoverdragelsen ikke godkjennes. Dette er under utredning. »
(9)
Finanssjef Nævestad svarte 28. april på vegne av Sveaas.
Dels ble vilkårene godkjent, dels kommentert. Om de skattemessige
spørsmål ble sagt at man imøteså revisors utredning.
(10)
Styret utarbeidet 3. mai nye vilkår for godkjenning av Sveaas
som aksjonær. Disse var stort sett tilpasset Nævestads kommentarer.
Styrets standpunkt i skattespørsmålet fremgår av vilkår
8. Vilkårene lød slik: « Styret godkjenner Christen
Sveaas som ny aksjonær i boligaksjeselskapet Thomas Heftyes gate
14b A/S, på følgende vilkår, fordi Sveaas ikke selv
skal bo i leiligheten personlig, men fremleie denne:
1 Leiligheten skal bare kunne brukes som bolig.
2 Eksisterende husordensregler aksepteres.
3 For å unngå stadig nye personer i gården settes
minimum fremleietid til ett år.
4 Fremleietakerne må på forhånd godkjennes av styret.
Styret står fritt til å nekte slik godkjennelse.
5 Fremleie til bofellesskap godkjennes ikke.
6 Fremleiekontrakter og fremleietakers vedtagelse av husordensreglene
skal vedlegges i forbindelse med søknaden om samtykke til fremleie,
sammen med angivelsen av fremleietaker.
7 Leiligheten med tilhørende arealer må ikke benyttes
på en slik måte at det er til sjenanse for de øvrige
leietakerne. Det kan i så fall kreves opphør av det angjeldende
fremleieforhold, og adgangen til å fremleie leiligheten faller bort
hvis leiligheten med tilhørende arealer også i et nytt fremleieforhold
benyttes på slik måte at det er til sjenanse for de øvrige
leietakerne.
8 Det er innhentet utredning fra Nitschkes revisjonskontor som påpeker
at det er en risiko for endrede skatteposisjoner fordi Sveaas ikke selv
skal bo i leiligheten, men fremleie denne (se vedlegg). Styrets godkjennelse
av aksjeoverdragelsen er derfor basert på følgende forhold:
Det forutsettes at den omstendighet
at Sveaas selv ikke skal bebo leiligheten ikke medfører endrede
skatteposisjoner for boligaksjeselskapet og/eller de øvrige aksjonærer,
hverken ved den løpende skattemessige behandling eller ved salg
av aksjer. Sveaas er personlig ansvarlig overfor boligaksjeselskapet og/eller
de øvrige aksjonærer for det tap som måtte oppstå
ved slik endret beskatning fordi han ikke selv skal bebo leiligheten, men
fremleie denne.
9 Godkjennelse av aksjeoverdragelsen forutsetter videre at Sveaas påtar
seg ansvaret for Frede Krokens forpliktelser overfor gårdselskapet
som er nevnt i vedlagte brev av 23/5-2000 til Frede Kroken. »
(11)
Styreprotokollen ble oversendt Sveaas 5. mai med akseptfrist 12. mai.
Fristen må ses på bakgrunn av tomånedersfristen for nektelse
av godkjenning av aksjeoverdragelser i aksjeloven §4-16 fjerde ledd,
og som innebar at Sveaas måtte underrettes om en eventuell nektelse
seneste 22. mai. Styret sendte ikke umiddelbart over revisor Nitschkes
rapport av 3. mai. Den ble på anmodning oversendt Sveaas 10. mai.
(12)
Den 18. mai hadde fremdeles ikke Sveaas besvart styrets henvendelse,
og styret traff vedtak om ikke å godkjenne overdragelse av aksjene.
I styreprotokollen uttales:
« Frist for godkjennelse av disse vilkårene ble satt til fredag
12/5 slik at styret hadde rimelig tid til å vurdere eventuelle innsigelser
før lovens tomånedersfrist for godkjennelse av aksjeoverdragelsen,
søndag 21/5-00, og fordi 17. mai falt på onsdag den uken.
Det ble for øvrig meddelt at dersom aksept av betingelsene ikke
forelå innen fristen ville styret fatte vedtak om å nekte godkjennelse
av overdragelsen.
Fredag 12. mai fikk styret
fax fra Nævestad med anmodning om utsettelse av fristen til begynnelsen
av neste uke (med 17. mai onsdag). Først torsdag 18/5 fikk imidlertid
styret beskjed om at Sveaas hadde skiftet saksbehandler (til Thiis) og
at det var behov for videre fristforlengelse.
Styret kan ikke se at tiden
nå rekker til skikkelig saksbehandling, siden det bare er fredag
19/5 som gjenstår til bedømmelsen av evt. svar fra Sveaas
samme dag, og ser seg derfor nødsaget til ikke å godkjenne
aksjeoverdragelsen. Mulighet for at man kan komme tilbake til saken ble
vurdert som positiv, hvis Sveaas svarer positivt, holder seg til vanlig
konduite og tidsfrister og viser interesse for boligaksjeselskapet. Et
boligselskap representerer tross alt noe mer enn investering og spekulasjon
for beboerne, det skal i realiteten være et hjem, et fellesskap og
skal være grunnlag for trivsel i privatlivet. »
(13)
Den 19. mai, som var en fredag, var det telefonkontakt mellom Sveaas'
advokat, Jon Tenden, og eiendomsmegler Poppe, der advokat Tenden brakte
opp spørsmålet om å kreve handelen omgjort. Det er noe
uenighet mellom partene med hensyn til hvordan advokat Tenden ordla seg,
noe jeg kommer tilbake til.
(14)
Eiendomsmegler Poppe henvendte seg 21. mai så vel til advokat
Tenden som til styret, og mente de oppståtte skattespørsmål
kunne løses ved at boligaksjeselskapet ble omdannet til et eierseksjonssameie.
Som svar skrev advokat Tenden 24. mai til styrets formann med gjenpart
til Poppe: « Sveaas
tar Deres avslag om styregodkjennelse foreløpig til etterretning.
...
Jeg noterer at De fra advokatene
Sem og Johnsen ved Petter Andreas Poppe har fått brev 21. ds. med
forslag til en praktisk løsning ved overgang til et seksjoneringssameie.
Jeg ber om at dette blir avklart omgående. »
(15)
I forlengelse av denne brevvekslingen ble det 31. mai holdt et møte
for å drøfte praktiske sider og konsekvenser av en eierseksjonering.
Til stede på møtet var fra boligselskapet styreformann Asbjørn
Aass og styremedlem Knut Didrik Modal, videre selgeren Frede Henrik Kroken
og hans ektefelle Ingjerd Kroken, eiendomsmegler Petter Andreas Poppe og
advokat Henning Asheim som også representerte meglerfirmaet, og endelig
advokat Jon Tenden som representerte Sveaas. Det er opplyst at møtet
ble holdt i en positiv atmosfære og at det ikke kom frem noe negativt
i forhold til en omdanning til eierseksjoner.
(16)
Fredag 2. juni skrev advokat Tenden på vegne av Sveaas til eiendomsmegler
Poppe og hevet kjøpet:
« Jeg viser til konferanse senest hos selskapet 31.5. d.å.
og til telefonsamtale 2. ds.
Etter kjøpekontrakten
pkt. 12 er styrets samtykke en gyldighetsbetingelse. Styret har ikke samtykket
i Sveaas' aksjekjøp. På vegne av Sveaas påberopes herved
denne bestemmelse i kjøpekontrakten, og kjøpet heves (ugyldiggjøres)
herved.
Etter som ikke kontrakten
er formelt gjennomført, ber jeg om at De som megler returnerer til
Christen Sveaas direkte innbetalt kjøpesum med morarente 12% p.a.
fra innbetaling til tilbakebetaling skjer, samt refunderer eventuelt innbetalt
gebyr.
Jeg ber Dem være vennlig
og sende kopi av oversendelsesbrev til Sveaas hit. »
(17)
Poppe var senere på dagen i telefonkontakt med Kroken. Det er
uklart om Kroken ble meddelt at Sveaas nå hadde erklært at
han anså kontrakten ugyldig, eller bare at det nå hastet med
handling fra styret. I løpet av helgen arbeidet Kroken og Poppe
for at styret skulle omgjøre sitt nektelsesvedtak. De tok kontakt
med styreformann Aass og styremedlem Modal. Kroken, som selv var det tredje
styremedlemmet, var inhabil i saken. Søndag 4. juni var det brakt
på det rene at styret ville omgjøre, og mandag 5. juni ble
styremøte avholdt. Det ble truffet slikt vedtak: « På
bakgrunn av de forhandlinger som har funnet sted og de løsninger
som har vært drøftet mellom partene finner styret å
kunne godkjenne overdragelsen av aksjene fra Kroken til Sveaas.
Det ble fattet slikt vedtak:
Overdragelse av aksjer nr 27 - 103 fra Kroken til Christen Sveaas
godkjennes. »
(18)
Sveaas fastholdt advokat Tendens erklæring til eiendomsmegler
Poppe om at kontrakten var brakt til opphør, og krevde kjøpesummen
på 8 millioner kroner tilbake. Kroken mente på bakgrunn av
styrets samtykke 5. juni at det ikke var grunnlag for kravet.
(19)
Partene kom ikke til enighet, og Sveaas tok ut stevning 11. juli 2000
mot så vel selgeren Frede Henrik Kroken som meglerfirmaet Advokatene
Sem og Johnsen. Dekningssalg ble varslet. Dette ble gjennomført
15. november 2000 og innbrakte 6,6 millioner kroner. Sveaas krevde Kroken
for differansen til sin egen kjøpesum med tillegg av utgifter ved
dekningssalget, renter og saksomkostninger.
(20)
Oslo tingrett avsa dom 8. mai 2002 ( TOSLO-2000-06180 ) med slik domsslutning:
« 1. Saksøkte nr. 1. Sem og Johnsen er frifunnen. Kvar av
partane må betale sine sakskostnader.
2. Saksøkte nr. 2, Frede Henrik Kroken, er dømt til å
betale Christian Sveaas NOK 1.686.128,- med tillegg av 12% rente p.a. av
NOK 8 mill. frå 2.7.00 til 26.1.2001 og etter det 12% rente p.a.
av NOK 1.686.128 frå 27.1.2001 fram til betaling. Kvar av partane
må betale sine sakskostnader. »
(21)
Frede Henrik Kroken anket til Borgarting lagmannsrett. Det samme gjorde
Christen Sveaas for så vidt gjaldt frifinnelsen av Sem og Johnsen.
Denne saken ble etter hvert hevet som forlikt.
(22)
I ankesaken mellom Frede Henrik Kroken og Christen Sveaas avsa Borgarting
lagmannsrett dom 20. oktober 2003 ( LB-2002-02414 ) med slik domsslutning:
« 1. Frede Henrik Kroken frifinnes.
2. Til dekning av saksomkostninger for tingretten og lagmannsretten
betaler Christen Sveaas til Frede Henrik Kroken 284.280,30 - tohundreogåttifiretusentohundreogåtti
30/100 - kroner med tillegg av renter etter lov om forsinkelsesrenter §3
første ledd, 1. pkt, for tiden 12 - tolv - prosent årlig,
fra forfall til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra
forkynnelse av dommen. »
(23)
Christen Sveaas har anket til Høyesterett. Anken gjelder bevisbedømmelsen
og rettsanvendelsen. Opprinnelig var det også anket over saksbehandlingen,
men denne delen ble nektet fremmet av Høyesteretts kjæremålsutvalg.
(24)
Det er for Høyesterett fremlagt en del nye dokumenter, blant
annet erklæringer fra parter og vitner. Det er også til bruk
for Høyesterett holdt bevisopptak ved Oslo tingrett av partene og
fem vitner. Saken står i samme stilling som for de tidligere retter.
(25)
Den ankende part, Christen Sveaas, gjør i hovedsak gjeldende:
(26)
Prinsipalt hevdes at avtalen automatisk falt bort da boligaksjeselskapets
styre fattet vedtak 18. mai 2000 om å nekte samtykke til overdragelse.
Grunnlaget er punkt 12 i avtalen. Subsidiært hevdes at avtalen falt
bort dagen etter, den 19. mai, da Sveaas' advokat, Jon Tenden, muntlig
varslet eiendomsmegler Poppe om at avtalen var bortfalt som følge
av manglende styresamtykke. Dette følger både av avtalens
punkt 12 og av aksjeloven §4-17 første ledd som gir aksjekjøperen
en omgjøringsrett. Varselet ble fremmet overfor eiendomsmegler Poppe.
Det gjøres gjeldende at Poppe kunne motta en slik erklæring
på vegne av Kroken. For øvrig hevdes at Poppe også straks
gjorde Kroken kjent med kravet om at avtalen var bortfalt.
(27)
Atter subsidiært hevdes at avtalen bortfalt 2. juni 2000 da advokat
Tenden skrev til eiendomsmegler Poppe at « kjøpet heves (ugyldiggjøres)
herved ». Sveaas hevder videre at styrets omgjøring av sitt
vedtak den 5. juni 2000 ikke har betydning i saken. På tidspunktet
for styrets omgjøring hadde Sveaas så vel muntlig som skriftlig
påberopt seg bortfall med grunnlag i nektelsesvedtaket 18. mai, og
rettmessigheten av disse krav må vurderes på det tidspunkt
de ble fremsatt. Uansett gjøres gjeldende at styrets etterfølgende
samtykke var betinget av at boligaksjeselskapet ble omdannet til et eierseksjonssameie.
Denne omdanningen var Sveaas ikke forpliktet til å akseptere.
(28)
Endelig hevdes at Sveaas ikke på noe tidspunkt har opptrådt
i strid med vanlige krav til lojalitet i kontraktsforhold.
(29)
Det er nedlagt slik påstand: « 1. Oslo tingretts dom av
8. mai 2002, domsslutningen pkt. 2, første setning stadfestes.
2. Frede Henrik Kroken dømmes til å betale Christen Sveaas
sakens omkostninger for tingrett, lagmannsrett og Høyesterett med
tillegg av lovens rente fra 14 dager etter de respektive dommers forkynnelse
og til betaling skjer. »
(30)
Ankemotparten, Frede Henrik Kroken, gjør i hovedsak gjeldende:
(31)
Partenes rettsstilling følger av deres kontrakt av 15. mars
2000. Klausulen i punkt 12 om at overdragelsen og kontraktens gyldighet
er avhengig av styrets godkjenning, er upresis og må utfylles. Leiligheten
ble overtatt og kjøpesummen betalt 21. mars uten at styrets godkjenning
forelå. Etter at kontrakten var oppfylt fra begge sider, er det lite
treffende å si at den manglet gyldighet. Realiteten i klausulen er
at den plasserte risikoen for styrets godkjenning hos selgeren. For øvrig
må avtalen tolkes ut fra bakgrunnsretten. I kontraktens punkt 8 sies
at avhendingsloven gjelder så langt den passer. Etter avhendingsloven
og kjøpsloven er det et krav om vesentlighet for å si seg
fri fra en kontrakt, se avhendingsloven §4-3 om forsinkelse og §4-13
om mangler. Det vises også til at selger har en rettingsadgang etter
§4-10. Kroken måtte gis mer tid for å frembringe styrets
godkjennelse. Dertil kommer at styrets vedtak ikke var endelig, men uttrykkelig
inviterte til videre diskusjon.
(32)
Ut fra en tolkning av kontrakten pliktet Sveaas lojalt å medvirke
til at styrets samtykke ble oppnådd. Et slikt samtykke forelå
5. juni, mindre enn to uker etter utløpet av aksjelovens frist på
to måneder. Sveaas var selv skyld i noe av tidsbruken, og vedtaket
18. mai ga klart uttrykk for styrets fortsatte vilje til å forhandle.
Sveaas inngikk da også i slike forhandlinger, og kunne ikke trekke
seg uten noe varsel. Avtalen ble etter dette oppfylt gjennom styrets omgjøringsvedtak
5. juni.
(33)
Subsidiært hevdes at det krevdes en uttrykkelig erklæring
fra Sveaas til Kroken dersom avtalen skulle falle bort. En slik erklæring
ble ikke gitt i advokat Tendens telefonsamtale med eiendomsmegler Poppe
19. mai. Advokat Tendens skriftlige erklæring av 2. juni ble sendt
eiendomsmegleren, som ikke var legitimert til å motta erklæringen
på Krokens vegne. Kroken ble heller ikke orientert om erklæringen
før styrets omgjøring forelå 5. juni.
(34)
Frede Henrik Kroken har nedlagt slik påstand: « 1. Lagmannsrettens
dom stadfestes.
2. Christen Sveaas dømmes til å betale til Frede Henrik
Kroken saksomkostninger for Høyesterett med tillegg av renter etter
lov om forsinkelsesrente §3 første ledd første punktum
fra forfall til betaling skjer. »
(35)
Mitt syn på saken:
(36)
Jeg tar først for meg situasjonen slik den forelå etter
at styret i boligselskapet 18. mai 2000 hadde nektet godkjenning av aksjesalget.
Sveaas' prinsipale krav er at vedtaket i seg selv utløste bortfall
av hans kjøpekontrakt med Kroken. Dette bygger på en fortolkning
av kontraktens punkt 12 om at overdragelsen og kontraktens gyldighet var
avhengig av styrets godkjenning. Etter min mening kan dette ikke føre
frem.
(37)
For det første er jeg enig med ankemotparten i at en slik absolutt
tolkning av punkt 12 stemmer dårlig overens med punkt 6 i kontrakten,
hvoretter oppfyllelse fra begge parters side skulle skje allerede 21. mars,
seks dager etter kontraktens undertegning og åpenbart lenge før
styrets godkjennelse kunne påregnes å foreligge. Kontrakten
ville altså være gjennomført før styret traff
sin beslutning, og punkt 12 må reelt sett ses som en bestemmelse
om hvilken part som har risikoen for at styret nekter godkjennelse. Bestemmelsen
gir etter dette kjøper en rett til å si seg fri fra kontrakten
og kreve at de gjensidige ytelsene - leiligheten og aksjene på den
ene siden og kjøpesummen på den andre - blir tilbakeført.
Alt dette inntrer åpenbart ikke automatisk, men krever en erklæring
fra Sveaas om at retten etter punkt 12 gjøres gjeldende.
(38)
Dette syn støttes for det annet av sammenhengen med aksjeloven
§4-17 første ledd, som også regulerer spørsmålet
om styrets samtykkenektelse. Bestemmelsen lyder slik: « Nekter
styret å gi samtykke til ervervet, kan erververen
1. omgjøre avtalen med avhenderen, hvis ikke noe annet er fastsatt
i avalen;
2. avhende aksjen;
3. reise søksmål om gyldigheten av nektelsen;
4. kreve aksjen innløst etter reglene i tredje til sjette ledd.
»
(39)
Kjøper har altså flere valgmuligheter, hvorav en er å
kreve kjøpekontrakten omgjort. En annen er å selge aksjene
til noen som styret vil godkjenne. Kontraktens punkt 12 kan neppe forstås
slik at Sveaas fraskrev seg de andre valgmulighetene etter §4-17 første
ledd. Dermed krever også dette et varsel fra kjøper med hensyn
til hvilke virkninger som skal følge av styrets nektelse.
(40)
I vårt tilfelle kommer ytterligere det forhold at styret var
åpen for å fortsette drøftelsene med Sveaas med sikte
på en godkjennelse. I styreprotokollen uttales, slik jeg tidligere
har referert, at Sveaas' behov for ytterligere vurdering av styrets forslag
medførte at tiden ikke rakk til skikkelig saksbehandling innenfor
aksjelovens tomånedersfrist.
(41)
På denne bakgrunn konkluderer jeg med at selv om styrevedtaket
18. mai i utgangspunktet ga Sveaas en rett til å kreve kontrakten
med Kroken omgjort, foreligger forhold som gjorde det påkrevet for
Sveaas å gi en entydig underretning dersom han ønsket å
gjøre retten etter punkt 12 i kontrakten gjeldende.
(42)
Nå hevder Sveaas at han gav underretning allerede 19. mai ved
advokat Tendens telefonsamtale med eiendomsmegler Poppe. Heller ikke dette
er jeg enig i. I seg selv ville det være uvanlig å erklære
en kontrakt av denne type som bortfalt gjennom en telefonsamtale med megler
og uten noen form for skriftlig bekreftelse i etterkant. Risikoen for misforståelse
synes å være stor. I en telefaks fra Poppe til Tenden 21. mai,
der Poppe lanserte en løsning på den oppståtte situasjon,
kommenterte således Poppe « Deres trussel om å kreve
handelen omgjort ». Uttrykksmåten tilkjennegir at omgjøring
kan bli krevd i fremtiden, men vanskelig at dette allerede er krevd. Tenden
svarte ikke på faksen. Derimot skrev Tenden til styret 24. mai med
kopi til Poppe. I brevet heter det at « Sveaas tar Deres avslag om
styregodkjennelse foreløpig til etterretning ». Videre bes
det i brevet om at den praktiske løsning ved overgang til et eierseksjonssameie,
som eiendomsmegler Poppe hadde referert til i telefaksen av 21. mai, blir
avklart omgående. Slik jeg ser det, må dette tas som en klar
invitasjon til styret om å søke en avklaring som kan lede
til godkjennelse av Sveaas som aksjonær, og passer dårlig med
at kontrakten allerede skulle være erklært ugydig. At det 19.
mai dreide seg om et varsel, stemmer også med det brev Tenden skrev
2. juni, der omgjøring utvilsomt blir krevd. Her sies: « Kjøpet
heves (ugyldiggjøres) herved », noe som indikerer at det er
først på dette tidspunktet kravet fremsettes. Ut fra de refererte
forhold må jeg legge til grunn at advokat Tendens varsel 19. mai
ikke hadde den klarhet som må kreves av en erkæring om bortfall
eller omgjøring av en kontrakt.
(43)
Det står for meg som et åpent spørsmål, som
det ikke er nødvendig å ta standpunkt til, hvorvidt Sveaas
etter nektelsesvedtaket av 18. mai ut fra prinsippet om lojalitet i kontraktsforhold
hadde plikt til å gi Kroken en mulighet til å søke å
finne en løsning med styret før kontrakten ble krevd omgjort.
Meget kan tale for dette. Både Kroken og Sveaas hadde utvilsomt etter
kontrakten en lojalitetsplikt overfor hverandre til å medvirke til
at styret ga sitt samtykke. Ut fra de konkrete forhold ville det være
nærliggende at denne plikten ikke opphørte umiddelbart ved
styrets nektelsesvedtak. Sentralt er at Kroken ville bli hardt rammet av
en omgjøring, hensett til at kontrakten allerede var gjensidig oppfylt.
Videre hadde Sveaas' egen saksbehandling tatt tid, og styret var blitt
satt i tidsnød i forhold til aksjelovens fristbestemmelse. Dette
kan tilsi at Sveaas var forpliktet til å gi Kroken en ytterligere
mulighet til å fremskaffe styrets samtykke.
(44)
Uavhengig av dette spørsmål ba altså Sveaas 24.
mai om at en prosess ble satt i gang og at omgjøring til eierseksjonssameie
ble avklart. På denne bakgrunn ble møtet 31. mai avholdt,
der alle parter - gårdselskapet, meglerfirmaet, kjøper og
selger - var representert. Her ble en praktisk gjennomføring av
eierseksjoneringen og konsekvenser av en omdanning diskutert. To dager
senere, fredag 2. juni, erklærte så advokat Tenden på
vegne av Sveaas at kontrakten skulle omgjøres på grunn av
styrets nektelsesvedtak 18. mai. Etter påtrykk fra selgeren Kroken
og eiendomsmegleren Poppe omgjorde styret mandag 5. juni sitt vedtak.
(45)
Situasjonen 2. juni da omgjøring ble krevd var at Sveaas hadde
inngått på å finne en løsning kort tid forut.
Møtet 31. mai var nettopp avholdt. Stemningen på møtet
var god. Det fremkom intet negativt om eierseksjonering. Sveaas hadde forbeholdt
seg å stå fritt til hva som kom ut av møtet. Advokat
Tenden klargjorde på møtet at han ikke hadde fullmakt til
å akseptere den foreslåtte løsning, men at han ville
informere Sveaas om forslaget og deretter gi tilbakemelding om hvilket
standpunkt Sveaas inntok. Etter min mening innebar dette likevel ikke at
Sveaas uten videre kunne sette sluttstrek. Dette tilsies av at han hadde
inngått på å finne en løsning, som etter at møtet
31. mai var avholdt, syntes meget nær og positiv for alle. I denne
situasjon følger det av den alminnelige lojalitetsplikten at han
måtte gi sin medkontrahent Kroken en mulighet, eventuelt ved en kort
frist, til å utvirke styregodkjennelse før han eventuelt erklærte
kjøpsavtalen for opphørt.
(46)
Mot at det foreligger en lojalitetsplikt har Sveaas hevdet at hans
rett til å si seg fri fra kontrakten på grunn av manglende
styregodkjenning følger direkte av aksjeloven §4-17 første
ledd, og at en slik lovfestet rett ikke kan innskrenkes ut fra en generell
regel om lojalitetsplikt i kontraktsforhold. Dette standpunktet er etter
min mening klart uholdbart. Aksjeloven §4-17 første ledd fastsetter
uttrykkelig at den viker for partenes avtale. Så langt fra å
medføre en særskilt vernet posisjon står vi overfor
en deklaratorisk bestemmelse, som viker for avtale. Det må klarligvis
også innbefatte de generelle prinsipper som får anvendelse
ved en tolkning av kontrakten.
(47)
Sveaas har subsidiært ment at styregodkjenningen 5. juni er uten
betydning, fordi den ble gitt på vilkår av omdanning til eierseksjoner,
og at Sveaas ikke var forpliktet til å gå inn på en slik
omdanning av eierformen. Til dette er å bemerke at styret i brev
16. juni presiserte at det ikke forelå noen slik betingelse og at
vedtakets ordlyd er betingelsesløst. Jeg anser det ellers åpenbart
at Sveaas måtte ha avklart hvordan styrevedtaket var å forstå,
dersom det var slik at han ikke ville gå med på en omdanning.
Som jeg tidligere har referert, pekes det riktignok i begrunnelsen for
vedtaket på de « løsninger som har vært drøftet
mellom partene ». Men for styret må det ha fortonet seg slik
at en omgjøring var til fordel spesielt for Sveaas, fordi det ville
være lettere for ham å fremleie en slik eierleilighet sammenliknet
med en leilighet han selv leide av gårdselskapet. For gårdselskapet
må det ha vært fjernt at dette skulle oppfattes som en betingelse
som Sveaas kunne ha innvendinger mot. Det er ikke senere påpekt noe
fra Sveaas' side som skulle tale mot en slik løsning for hans del,
heller ikke ved sakens behandling i Høyesterett.
(48)
Min konklusjon er etter dette, i likhet med lagmannsretten, at Sveaas
før han benyttet seg av sin rett til å kreve kontrakten bortfalt,
var forpliktet til å gi Kroken en sjanse til å få styrets
godkjennelse på plass. Jeg legger da særlig vekt på at
Sveaas hadde inngått på å finne en løsning etter
nektelsen 18. mai, og bedt om at seksjonering av leilighetene ble utredet
raskt. Advokat Tenden deltok videre på møtet 31. mai, der
intet negativt kom frem med sikte på å finne en løsning
alle kunne være fornøyd med. Styrets omgjøring 5. juni
er egnet til å vise at en løsning var innen rekkevidde.
(49)
Anken har ikke ført frem og lagmannsrettens dom skal stadfestes.
Christen Sveaas må betale Frede Henrik Kroken saksomkostninger for
Høyesterett, jf. tvistemålsloven §180 første ledd.
Omkostningene settes etter omkostningsoppgave til kroner 138.711, hvorav
salær inkludert møte ved bevisopptak utgjør kr 105.000.
(50)
Jeg stemmer for denne dom: 1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Christen Sveaas
til Frede Henrik Kroken 138.711 - etthundreogtrettiåttetusensjuhundreogelleve
- kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom, med tillegg
av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven §3
første ledd første punktum fra utløpet av oppfyllelsesfristen
til betaling skjer.
(51)
Dommar Utgård: Eg er komen til at anken bør takast til
følgje.
(52)
Som det går fram av det førstvoterande har sagt, inneheldt
kjøpekontrakten i punkt 12 eit vilkår om at overdraginga og
« nærværende kontrakts gyldighet » var avhengig
av styregodkjenning. Slik eg les kontrakten innebar det at kontrakten ikkje
var bindande eller - som ordlagt i kontrakten - gyldig dersom styregodkjenning
ikkje vart gitt.
(53)
For min del meiner eg Sveaas alt frå førstninga gjorde
det tilstrekkeleg klart at han ikkje skulle bu i leilegheita, men at han
skulle leige eller låne ut leilegheita. Dette er ikkje noko spesielt
uvanleg føremål ved kjøp av ei leilegheit i Oslo, sjølv
om det kanskje kan vere mindre vanleg for ei aksjeleilegheit enn for til
dømes eigarseksjonsleilegheiter. I tilfellet Sveaas må det
ha vore nærliggjande både for seljar og meklar at det var slik
at Sveaas ikkje sjølv skulle bu i leilegheita. For min del står
det nok som meir spesielt at styret i bustadaksjeselskapet kravde at Sveaas
skulle ta på seg ansvaret for at dette førte til vinstskatt
for dei andre ved eventuelt sal, og at han skulle ta på seg ansvaret
for seljaren sine skyldnader overfor aksjeselskapet.
(54)
Det bør ikkje ha vore overraskande for nokon at Sveaas ikkje
fann å kunne godta vilkåret om skatteansvar. Og det er heller
ikkje overraskande at styret i bustadaksjeselskapet då ikkje godkjende
overdraginga. Slikt avslag på søknaden om godkjenning kom
i styrevedtaket 18. mai 2000. Ut frå den forståinga eg har
av punkt 12 i kontrakten, ser eg det slik at så vel overdraginga
som kontrakten med det fall bort, utan at det var nødvendig med
noko særleg handling frå Sveaas si side. Men i og med at Sveaas
hadde betalt og hadde overteke leilegheita måtte det nok i tillegg
krevjast at Sveaas innan rimeleg tid varsla at han reint faktisk ønskte
dette gjennomført. Slikt varsel vart i alle tilfelle gitt ved hevinga
2. juni 2000, noko som må vere raskt nok ut frå omsynet til
Kroken. Eg legg til at dersom kontrakten skulle vere slik å forstå
at Sveaas uttrykkeleg måtte gjere gjeldande at kontrakten var ugyldig,
skjedde dette på eit tidspunkt då styret hadde nekta å
godkjenne overdraginga. Hevinga 2. juni 2000 fekk styret til å behandle
saka svært raskt slik at det kom godkjenningsvedtak allereie 5. juni,
men det kunne Sveaas ikkje vite då han heva 2. juni.
(55)
Eg legg til at behandlinga i styret, med inngripande vilkår for
samtykke til erverv, også tyder på at styret i og for seg ikkje
såg på det som problematisk at Sveaas alt hadde teke over leilegheita.
Heller ikkje i korrespondansen mellom partane, eller representantane for
desse, er dette nemnt som noko særleg problem.
(56)
Spørsmålet om omgjering til eigarseksjonsleilegheit kom
først opp etter at styret hadde nekta godkjenning, og på eit
tidspunkt då Sveaas sto heilt fritt i høve til avtalen, jf.
punkt 12. Etter mitt syn var det som skjedde etter nektinga 18. mai og
fram til 2. juni at partane søkte å finne ei løysing
på ein tvist. Dette måtte partane kunne gjere utan at det gav
nokon av partane utvida rettar; særleg fordi representanten for Sveaas
i møtet 31. mai hadde gjort det uttrykkjeleg klart at han ikkje
hadde nokon fullmakter men at Sveaas måtte ta standpunkt til eventuelle
framlegg til løysing. Eg kan ikkje sjå at verken handlemåten
frå Sveaas mellom kontraktsinngåinga og 18. mai eller handlemåten
etter dette, tilseier at Sveaas hadde plikt til å gi seljaren ein
lengre frist til å skaffe styregodkjenning.
(57)
Dommer Rieber-Mohn: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
annenvoterende, dommer Utgård.
(58)
Dommer Øie: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende, dommer Oftedal Broch.
(59)
Justitiarius Schei: Likeså.
(60)
Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
dom:
1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Christen Sveaas
til Frede Henrik Kroken 138.711 - etthundreogtrettiåttetusensjuhundreogelleve
- kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom, med tillegg
av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven §3
første ledd første punktum fra utløpet av oppfyllelsesfristen
til betaling skjer.
--------------------------------------------------------------------------------